Tjänster | Statusbesiktningar och underhållsplaner
Statusbesiktningar och underhållsplaner
Statusbesiktningar och slutkontroll av förvaltningsentreprenader
Före påbörjande av en förvaltningsentreprenad är det viktigt att mark, byggnader och andra anläggningar som berörs av entreprenaden granskas genom en statuskontroll. Innan kontraktstiden för en förvaltningsentreprenad går ut skall enligt ABFF en slutkontroll av entreprenaden utföras. Vid slutkontrollen jämförs bl a anteckningar som gjorts vid statusbesiktningen innan kontraktsstart.
Vi kan erbjuda fastighets- och förvaltningsföretag statusbesiktning och slutkontroll av förvaltningsentreprenader.
Uppföljning och statuskontroller av pågående förvaltningsentreprenader
När man tecknat förvaltningsavtal med entreprenör är det viktigt att beställare följer upp avtalet och säkerställer att upphandlade tjänster levereras och genomförs med rätt omfattning och kvalitet.
Vi erbjuder tjänster för uppföljning av förvaltningsentreprenader enligt följande:
- Framtagande av rutiner för beställarens uppföljning av entreprenaden och avtalet
- Medverka vid kontraktsmöten och säkerställning av rätt uppföljning av entreprenaden
- Genomförande av kvalitetsuppföljningar och statusbesiktningar under entreprenadtiden
- Genomförande av slutkontroll vid avtalets upphörande
Statusbesiktning inför köp av fastigheter
Inför köp av större fastigheter kan det vara av intresse för köpare att få en översiktlig bedömning av fastighetens status och eftersatta underhåll, och få en kostnadsbedömning av eftersatt underhåll.
Vi kan tillsammans med kvalificerade underkonsulter inom installationsområdet, erbjuda företag status besiktningar inför köp av större fastigheter. Besiktningen avser att fastställa den tekniska statusen i nuläget, samt underhållsbehovet inom den närmaste åren för mark, byggnad och tekniska system i byggnaden.
Besiktningen utförts normalt som en okulärbesiktning där särskilda noteringar görs på underhåll som bedömts vara i behov av åtgärd inom de närmaste åren. För byggdelen omfattar besiktningen grund, stomme, tak och fasader. För ytskikt inomhus noteras normalt skador som orsakats av eller bedömts påverka stomme och bärande konstruktionen på byggnaderna. För tekniska installationerna omfattar normalt besiktningen el, hiss, styr, vs, ventilation och kyla. För yttre miljön bedöms gräs-, planterings- och hårdgjorda ytor.
Förekomst av miljöfarligt material i byggnaderna och tekniska installationer noteras i omfattning som kan konstaterats okulärt vid besiktningen. Provningar och mätningar av konstruktioner och tekniska installationer utförts normalt inte i denna besiktning. Besiktningsrapport med översiktlig kalkyl över eftersatt underhåll levereras efter genomfört besiktning.
Underhållsplanering är att tänka efter före
Fastighetsunderhåll är åtgärder som erfordras för att vidmakthålla en fastighets funktion och tekniska standard och därigenom bevara fastighetens värde.
Kontinuerliga reparationer så fort något går sönder är ingen bra underhållsprincip. Om skadan leder till driftstopp och följdskador uppstår, medför detta oftast merkostnader.
Om man som fastighetsägare har ett långsiktig mål vid förvaltningen av sin fastighet, är det mer ekonomiskt att underhålla innan skador uppkommer. Genom att upprätta en långsiktig underhållsplan för sin fastighet känner man till vilka underhållsåtgärder som man kan förvänta sig, och när i tiden man skall göra underhållsinsatser.
Upprättande av underhållsplaner
Tom Hansson Bygg- och fastighetsutveckling AB kan erbjuda fastighetsägare framtagande av underhållsplaner för fastigheter.
Beskrivning av syfte och metod för upprättande av underhållsplan
Allmänt
Syftet med underhållsplan är att identifiera underhållsbehovet, bestämma när det skall utföras i tiden samt att sätta pris på varje åtgärd. Kontroll över underhållskostnaderna både på lång och kort sikt är viktig för att inte råka ut för obehagliga överraskningar.
Med fastighetsunderhåll menas åtgärder för att behålla en fastighets funktion och tekniska standard. Målsättningen med en underhållsåtgärd är att nå den ursprungliga nivån med hjälp av arbetet. Man skiljer alltså på underhåll och investering, där investering innefattar genomförandet av en standardhöjande åtgärd till den standard som gäller idag.
Planerat och löpande underhåll
Underhåll delas in i planerat och löpande underhåll. Till planerat underhåll räknas arbeten som återkommer med regelbundna intervaller och som föranleds av normal förslitning. Löpande underhåll är övriga åtgärder, exempelvis reparationer av skador, småreparationer och underhåll som vanligen inte ingår i fastighetsskötarens ordinarie arbetsuppgifter.
Underhållsplanering ska vara långsiktig
För att bli tillförlitlig måste underhållsplaneringen vara långsiktig. Planeringen bör omfatta en så lång tidsperiod att underhållsbehoven tydligt framträder. Underhållsplaneringen har två huvuduppgifter, en teknisk och en ekonomisk. Den tekniska planeringen av underhållet görs för att underlätta en kontinuerlig uppföljning, och då göra det möjligt att utföra förebyggande åtgärder och medverka till en god standard.
Den ekonomiska planeringen av underhållet gör man för att beräkna ett, med hänsyn till framtida underhåll, så korrekt budget för underhåll eller för fastighetsägaren som möjligt.
Underhållsplanering har framför allt betydelse för det periodiska underhållet. Tidsintervallerna mellan olika åtgärder är oftast långa och kostnaderna höga. Därför behövs kunskap om när underhållsbehoven kan komma att uppstå och om vilken ekonomisk belastning de medför för fastighetsägaren. Att tidsplanera underhållet betyder inte att man låser sin handlingsfrihet. Planen är ett stöd för anpassning till eventuella, nya förutsättningar. Det leder ibland till att underhållet skjuts fram i tiden, men även att det tidigareläggs.
Metod för underhållsplanering
Underhållsplanering bedrivs i följande tre steg:
- Detaljeringsgrad, mängdning och besiktning
- Åtgärds- och tidsbedömning samt registrering i datasystem
- Prioritering och bearbetning till prissatt underhållsplan
1 Detaljeringsgrad, mängdning och besiktning
Arbetet bygger mycket på vilken detaljeringsgrad man väljer att ha. Det är viktigt att från början bestämma detta. Detaljeringsgraden bestäms av beställaren efter hur han vill att objektet skall vara uppdelat och hur mycket underhåll som han vill ha med i planen.
För att ange en underhållskostnad behövs en systematisk information om allmänna fastighetsdata, ekonomin och fastighetens tekniska förutsättningar. Man måste mängda fastigheten för att kunna ange ett pris per åtgärd, t ex:
- Fasadyta
- Takyta
- Antal tvättmaskiner
- Löpmeter kulvert
Sammanställningen av uppgifterna gör man till största delen med hjälp av fastighetens ritningar. Ur driftstatistik och ekonomiska redovisningar får man fram nyckeltal som anger i vilket skick systemen är och om ett visst system behöver extra uppmärksamhet vid besiktningen. Även i tidigare utförda utredningar och besiktningar finns uppgifter rörande fastigheten. Ritningar, driftstatistik och ekonomiska redovisningar ger en bra bild av fastigheten. För att fånga upp de sista detaljerna besiktigar man fastigheten.
Besiktningen görs av en besiktningsman som samtidigt ska inventera fastigheten avseende funktion. Han identifierar och noterar lämpliga åtgärder. I statusbestämningen anger han när åtgärden bör utföras, där står också om hela, eller delar av, systemet skall åtgärdas. Besiktningsmannen går igenom byggnadens samtliga byggdelar och system. Han noterar:
- Genomsnittlig ålder/installationsår
- Genomförda, pågående eller planerade åtgärder.
- Brister, funktionsstörningar och behov av åtgärder.
2 Åtgärds- och tidsbedömning samt registrering i datasystem
Med utgångspunkt från punkt 1 identifieras varje åtgärd och får en femställig kod. Tidsuppgifterna justeras med hänsyn till vad som kom fram vid besiktningen. Sedan samordnas tidsuppgifterna så att olika åtgärder, på t.ex. en fasad, i så stor utsträckning som möjligt hamnar i samma tidsperspektiv.
Åtgärderna grupperas efter bestämd detaljeringsnivå och objektsuppdelning. Objekt och underhållsåtgärder registreras sedan i datasystemet.
3 Prioritering och bearbetning till prissatt underhållsplan
Nu produceras själva planen. Till hjälp finns tre olika rapporter som är lagrade i datasystemet. Dessa är:
- 5 årig åtgärdsplan
- 10 årig underhållsplan
- 30 årig underhållsprognos
Utifrån ekonomiska ramar prioriteras och rangordnas åtgärderna och det slås fast vad som ska göras, i första hand under den kommande 5 årsperioden. Detta görs även för en 10 årsperiod så att det inte blir några obehagliga överraskningar.
Tom Hansson Bygg- och fastighetsutveckling AB har hjälpt flera entreprenadföretag med statusbesiktningar och underhållsplaner. Nedan redovisas några exempel.